Vous portez un projet d’hypermarché, de supermarché, de magasin spécialisé de plus de 1 000 m² ou de drive ? Aucun de ces formats ne peut ouvrir en France sans l’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) délivrée par la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC). Et cette autorisation est devenue, depuis la loi Climat et Résilience, l’un des goulots d’étranglement les plus exigeants du parcours d’un porteur de projet retail.
Mall & Market construit le dossier, défend le projet en séance, gère les recours. Depuis 1991, plus de 1 500 dossiers traités et un taux de réussite de 95 %.
Tant que vous restiez en dessous des seuils, la question ne se posait pas. Au-delà, c’est devenu un vrai sujet. L’article 215 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé un principe d’interdiction codifié au V de l’article L. 752-6 du Code de commerce : aucune AEC ne peut être délivrée pour une implantation ou une extension qui engendre une artificialisation des sols. Le décret n° 2022-1312 du 13 octobre 2022 a verrouillé l’application opérationnelle.
Les chiffres parlent. En 2025, la CNAC n’a examiné que 118 recours, en baisse de 19 % par rapport à 2024. Elle a confirmé l’avis CDAC dans 58 % des dossiers. Surtout, le nombre de projets passés en CDAC a augmenté de 7 % mais les surfaces autorisées sont en recul net, selon le rapport d’activité 2025 de la CNAC présenté le 12 mars 2026. La vacance commerciale est devenue, selon la CNAC elle-même, un indicateur structurant de l’analyse. Concrètement, les projets périphériques qui n’apportent pas une réponse argumentée à la vacance des centralités voisines partent avec un handicap.
Côté calendrier, deux décrets ont rebattu les cartes en 2024 et 2025. Le décret n° 2024-1248 du 30 décembre 2024 a aligné la durée de validité de l’AEC sur celle du permis de construire, avec un point de départ fixé au dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT, article L. 462-1 du Code de l’urbanisme) et un plafond absolu de sept ans à compter du PC définitif. Le décret n° 2025-461 du 26 mai 2025 a prolongé d’un an les AEC adossées à un PC délivré entre le 1ᵉʳ janvier 2021 et le 27 mai 2022, et de deux ans celles délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024.
Bref : un projet bâclé en amont coûte aujourd’hui bien plus cher qu’il y a cinq ans. Et le rattrapage en recours, faisable, reste lourd.
L’AEC s’impose pour tout projet relevant des cas listés à l’article L. 752-1 du Code de commerce :
| Type d’opération | Seuil de surface de vente déclenchant l’AEC |
| Création d’un magasin de commerce de détail | Au-delà de 1 000 m² |
| Extension portant la surface au-dessus de 1 000 m² | Tout franchissement du seuil |
| Création d’un ensemble commercial | Au-delà de 1 000 m² (surface de vente totale) |
| Extension d’un ensemble commercial déjà au seuil | Tout franchissement |
| Changement de secteur d’activité (vers non-alimentaire) | Au-delà de 2 000 m² |
| Changement de secteur d’activité (vers alimentaire à prédominance) | Au-delà de 1 000 m² |
| Réouverture après cessation d’au moins 3 ans | Au-delà de 2 500 m² |
| Création ou extension d’un drive | Quelle que soit la surface |
Deux dérogations à connaître côté petites communes. L’article L. 752-4 permet aux communes de moins de 20 000 habitants de saisir volontairement la CDAC pour tout projet entre 300 et 1 000 m². Depuis la loi Climat et Résilience, toute commune, sans seuil démographique, peut faire de même si le projet engendre une artificialisation des sols. Conséquence : les projets entre 300 et 1 000 m² sur foncier vierge ne sont plus à l’abri d’une saisine.
Trois régimes peuvent permettre de ne pas passer en CDAC :
À l’inverse, le préfet peut suspendre l’examen des AEC en périphérie d’une ORT pour une durée maximale de trois ans (article L. 752-1-2 du Code de commerce). Une donnée à intégrer à la stratégie d’implantation si votre cible est une zone commerciale en couronne d’une ville signataire d’ORT.
Le principe : aucune AEC ne peut être délivrée pour un projet qui engendre une artificialisation des sols. Mais des dérogations existent, à condition de cocher quatre cases cumulatives :
Pour les projets entre 3 000 et 10 000 m² qui artificialisent, la dérogation suppose un avis conforme du représentant de l’État dans le département (article R. 752-10-1 du Code de commerce). Pour les projets au-delà de 10 000 m² de surface de vente engendrant une artificialisation, aucune dérogation n’est possible : la création est tout simplement interdite. Seules les extensions inférieures à 1 000 m² restent envisageables pour les ensembles existants déjà au-dessus de 10 000 m².
C’est le point de bascule à intégrer dans toute stratégie d’expansion : un projet d’hypermarché en périphérie sur terrain agricole non bâti est aujourd’hui structurellement bloqué, sauf à reconvertir un foncier déjà artificialisé.
L’accompagnement Mall & Market intervient à trois niveaux. Pas un service standardisé : un dispositif calibré sur le risque de votre projet.
Un dossier CDAC, ce n’est ni une formalité administrative ni un bel argumentaire marketing. C’est un dossier de conviction sous contrainte juridique. Chaque pièce doit anticiper les motifs de refus standards : artificialisation, impact sur le centre-ville, contribution à la vacance commerciale, qualité paysagère, flux routiers, accessibilité multimodale.
Concrètement, nous produisons :
Le porteur de projet a quinze minutes pour défendre son dossier. Nous prenons la parole avec vous, ou à votre place. Nous préparons l’argumentaire, anticipons les questions des élus, mobilisons les relations utiles dans les administrations locales et les chambres consulaires.
La CDAC dispose de deux mois à compter du dépôt complet pour rendre son avis ou sa décision. Notre rôle : éviter le silence comme le rejet.
Refus de la CDAC ? Vous avez un mois pour saisir la Commission nationale d’aménagement commercial. Le passage par la CNAC est obligatoire avant toute action contentieuse. La CNAC dispose de quatre mois pour statuer (article L. 752-17 du Code de commerce). Un silence pendant ce délai vaut rejet du recours et confirmation de la décision initiale de la CDAC.
Si la CNAC confirme le refus, le recours se porte en premier et dernier ressort devant la cour administrative d’appel territorialement compétente (article L. 600-10 du Code de l’urbanisme). Sur le contentieux, nous travaillons en binôme avec nos partenaires avocats spécialisés en droit de l’urbanisme commercial. Détails sur l’assistance en recours CNAC.
L’objectif, c’est d’obtenir l’AEC en première instance ou en recours administratif, pas devant un juge trois ans plus tard. Le contentieux est une roue de secours, jamais une stratégie.
Ce qui distingue notre intervention :
Les motifs de refus que nous voyons revenir sur les dossiers mal préparés :
Tout propriétaire foncier, aménageur, promoteur, exploitant ou futur exploitant d’une grande surface dont le projet relève des seuils de l’article L. 752-1 du Code de commerce.
Quand le projet nécessite un permis de construire, le PC vaut AEC : un dossier unique, délivré par le maire après avis conforme de la CDAC. Sans permis de construire (changement de secteur, réouverture, drive sur magasin existant), la demande d’AEC est déposée directement au secrétariat de la CDAC.
La CDAC statue dans un délai de deux mois à compter du dépôt complet du dossier. En cas de recours CNAC, comptez quatre mois supplémentaires. Total : deux à six mois en procédure administrative, hors contentieux. Le décret du 30 décembre 2024 a modifié les délais en aval, côté validité de l’autorisation, pas l’instruction elle-même.
Depuis le décret n° 2024-1248 du 30 décembre 2024, la durée d’une AEC adossée à un PC est calée sur celle du permis, avec point de départ à la DAACT et plafond absolu de sept ans à compter du PC définitif. Pour une AEC autonome (sans PC), la surface de vente doit être ouverte au public dans les trois ans suivant la notification (article R. 752-20 du Code de commerce).
Oui. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, tout point permanent de retrait automobile est soumis à AEC, quelle que soit son emprise au sol et son nombre de pistes. Seule exception historique : drive intégré dans un magasin déjà ouvert au public au 26 mars 2014 et ne créant pas plus de 20 m² de surface plancher.
Dans le secteur d’intervention centre-ville d’une ORT, beaucoup de projets sont dispensés d’AEC (article L. 752-1-1). Dans les EPCI éligibles à l’expérimentation de l’article 97 de la loi 3DS, l’autorité d’urbanisme délivre l’AEC sans saisir la CDAC (dispositif actif jusqu’au 21 février 2028). Hors ces deux cas, la CDAC reste le passage obligé.
Sur foncier déjà artificialisé : oui, sous réserve des autres critères classiques. Sur foncier non artificialisé : non. L’article L. 752-6 V du Code de commerce, combiné au décret du 13 octobre 2022, interdit toute AEC pour un projet > 10 000 m² engendrant une artificialisation des sols, sans dérogation possible. Pour les ensembles commerciaux existants au-delà du seuil, seules les extensions inférieures à 1 000 m² restent ouvertes.
Plus tôt vous nous mobilisez, plus la stratégie peut être optimisée. Idéalement, dès la phase d’identification du site, avant signature du compromis. À défaut, dès lors que les plans architecte sont stabilisés.
Contactez l’équipe Mall & Market pour un premier échange de cadrage.
