Mise en conformité loi ELAN

La loi ELAN du 23 novembre 2018 n’a pas seulement apporté des changements au niveau du droit de l’urbanisme commercial, ces apports dans le droit immobilier en général sont également importants. Plus concrètement, la loi ELAN oblige tout syndicat de copropriété de mettre à jour son règlement de copropriété (RCP). Cette nouvelle obligation a été imposée sur la base du constat que le RCP de nombreux syndicat ne retranscrit plus ou n’est plus adapté à l’existence des parties communes particulières.

Mall & Market, expert en droit de l’urbanisme commercial revient aujourd’hui sur la mise en conformité du RCP imposée par la loi ELAN.

Loi ELAN : pourquoi des dispositions sur la copropriété ?

Pour rappel, le RCP a pour objet de déterminer les modalités d’organisation et d’administration d’un immeuble ainsi que de fixer les droits et obligations des copropriétaires sur les parties communes et sur leurs parties privatives respectives.

Le problème est que parfois (ou peut-être systématiquement), la distinction entre parties communes et parties privatives est difficile à faire. Dans de nombreuses copropriétés, il existe des parties communes non accessibles à tous les copropriétaires (local à vélo, débarras…). De même, certains copropriétaires profitent seuls d’une partie commune (une cour, une terrasse…).

Ces situations ambiguës étaient, jusqu’à l’apparition de la loi ELAN, ignorées par la législation sur l’urbanisme. Elles étaient pourtant sources de nombreux litiges entre copropriétaires notamment en ce qui concerne le règlement des charges et l’entretien des espaces communs et des espaces privatives.

Pour éviter l’apparition de ces litiges, la loi ELAN précise ce que sont réellement ces espaces qui prêtent à confusion. Cela permet en fin de compte de délimiter et d’attribuer à chacun des copropriétaires le paiement des charges qu’ils doivent supporter sur la base de leur degré de jouissance respective de ces espaces.

L’obligation de mettre à jour le RCP

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, il obligatoire de mentionner l’existence de parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative dans le RCP. Cette obligation de mise en conformité à la loi ELAN doit se faire jusqu’au 24 novembre 2021.

À cet effet, le syndic est tenu d’inscrire jusqu’à cette échéance à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.

La loi ELAN apporte des précisions sur :

  • Les parties communes spéciales : ce sont les parties de l’immeuble communes à plusieurs copropriétaires, mais non à l’ensemble des copropriétaires ;
  • Les parties communes à jouissance privative sont : « les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ». Exemples : combles aménagés, balcon, loggia…

L’intérêt de la mise en conformation avec la Loi ELAN

Il est important de prendre en considération les nouvelles dispositions de la loi ELAN et de notifier tous les copropriétaires concernés des enjeux de la modification du règlement de copropriété, notamment des conséquences du manquement à cette obligation.

Concrètement, les droits afférents aux parties communes spéciales ne pourront être exercés si ces dernières ne sont pas mentionnées avec précision dans le RCP. De même, le copropriétaire ayant un droit de jouissance personnel pourrait en perdre le bénéfice après contestation en l’absence de mention dans le RCP.

En d’autres mots, si la mise en conformité du RCP avant le 24 novembre 2021 n’est pas opérée, les lots transitoires, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative perdront leur existence juridique.

Rôle du syndic

Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétés la question de la mise en conformité du RCP avec les dispositions de la loi ELAN.

Il est à noter que tous les RCP ne sont pas concernés par l’obligation de mise en conformité. Afin de déterminer si un RCP est soumis à cette obligation, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de demander l’avis technique d’un professionnel.

Le conseil syndical ainsi que le syndic peuvent eux aussi, demander l’avis d’un professionnel sur la question.

Une fois la vérification par le professionnel réalisée, la décision de procéder ou non à la mise à jour du RCP est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Elle doit être votée à la majorité absolue des voix exprimées par copropriétaires présents ou représentés.