La loi ELAN du 23 novembre 2018 n’a pas seulement apporté des changements au niveau du droit de l’urbanisme commercial, ces apports dans le droit immobilier en général sont également importants. Plus concrètement, la loi ELAN oblige tout syndicat de copropriété de mettre à jour son règlement de copropriété (RCP). Cette nouvelle obligation a été imposée sur la base du constat que le RCP de nombreux syndicat ne retranscrit plus ou n’est plus adapté à l’existence des parties communes particulières.
Mall & Market, expert en droit de l’urbanisme commercial revient aujourd’hui sur la mise en conformité du RCP imposée par la loi ELAN.
Pour rappel, le RCP a pour objet de déterminer les modalités d’organisation et d’administration d’un immeuble ainsi que de fixer les droits et obligations des copropriétaires sur les parties communes et sur leurs parties privatives respectives.
Le problème est que parfois (ou peut-être systématiquement), la distinction entre parties communes et parties privatives est difficile à faire. Dans de nombreuses copropriétés, il existe des parties communes non accessibles à tous les copropriétaires (local à vélo, débarras…). De même, certains copropriétaires profitent seuls d’une partie commune (une cour, une terrasse…).
Ces situations ambiguës étaient, jusqu’à l’apparition de la loi ELAN, ignorées par la législation sur l’urbanisme. Elles étaient pourtant sources de nombreux litiges entre copropriétaires notamment en ce qui concerne le règlement des charges et l’entretien des espaces communs et des espaces privatives.
Pour éviter l’apparition de ces litiges, la loi ELAN précise ce que sont réellement ces espaces qui prêtent à confusion. Cela permet en fin de compte de délimiter et d’attribuer à chacun des copropriétaires le paiement des charges qu’ils doivent supporter sur la base de leur degré de jouissance respective de ces espaces.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, il obligatoire de mentionner l’existence de parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative dans le RCP. Cette obligation de mise en conformité à la loi ELAN doit se faire jusqu’au 24 novembre 2021.
À cet effet, le syndic est tenu d’inscrire jusqu’à cette échéance à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.
La loi ELAN apporte des précisions sur :
Il est important de prendre en considération les nouvelles dispositions de la loi ELAN et de notifier tous les copropriétaires concernés des enjeux de la modification du règlement de copropriété, notamment des conséquences du manquement à cette obligation.
Concrètement, les droits afférents aux parties communes spéciales ne pourront être exercés si ces dernières ne sont pas mentionnées avec précision dans le RCP. De même, le copropriétaire ayant un droit de jouissance personnel pourrait en perdre le bénéfice après contestation en l’absence de mention dans le RCP.
En d’autres mots, si la mise en conformité du RCP avant le 24 novembre 2021 n’est pas opérée, les lots transitoires, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative perdront leur existence juridique.
Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétés la question de la mise en conformité du RCP avec les dispositions de la loi ELAN.
Il est à noter que tous les RCP ne sont pas concernés par l’obligation de mise en conformité. Afin de déterminer si un RCP est soumis à cette obligation, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de demander l’avis technique d’un professionnel.
Le conseil syndical ainsi que le syndic peuvent eux aussi, demander l’avis d’un professionnel sur la question.
Une fois la vérification par le professionnel réalisée, la décision de procéder ou non à la mise à jour du RCP est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Elle doit être votée à la majorité absolue des voix exprimées par copropriétaires présents ou représentés.
Depuis la loi du 23 novembre 2018 (dite Loi ELAN), tout bénéficiaire d’une Autorisation d’Exploitation Commerciale (AEC) a l’obligation de justifier de la conformité de sa réalisation. La mise en conformité Loi ELAN impose la délivrance d’un certificat attestant que le projet respecte scrupuleusement les surfaces, les flux et les critères environnementaux validés en CDAC/CNAC.
Enjeu 2026 : La Loi ELAN s’articule désormais avec les objectifs du ZAN (Zéro Artificialisation Nette). Le certificat vérifie non seulement les surfaces, mais aussi le respect des engagements environnementaux (perméabilisation, photovoltaïque) qui conditionnent l’AEC.
L’obligation concerne tout exploitant ou promoteur d’un équipement commercial dont la surface de vente est supérieure à 1 000 m². Cela inclut les créations, les extensions et les modifications substantielles de commerces soumis à AEC, ainsi que les points de retrait (Drive) et cinéma de plus de 300 places. Le certificat de conformité AEC Loi ELAN doit être établi par un organisme indépendant habilité. Pour les immeubles combinant logements et commerces, seule la partie commerciale est auditée par Mall & Market, mais l’impact des flux globaux sur l’AEC est vérifié.
Le certificat doit être déposé en Préfecture au moins un mois avant l’ouverture au public.
Attention : En cas d’ouverture sans certificat ou hors délai, l’exploitation est considérée comme illicite. Mall & Market recommande d’initier l’audit 8 semaines avant la date de fin de chantier pour anticiper d’éventuels ajustements.
La procédure de mise en conformité suit un calendrier rigoureux :
| Étape | Action | Acteur |
| 1. Audit de site | Vérification physique des surfaces et aménagements. | Mall & Market |
| 2. Analyse documentaire | Comparaison entre l’AEC initiale et le réalisé. | Expert Urbaniste |
| 3. Rédaction du rapport | Établissement du certificat de conformité indépendant. | Organisme Habilité |
| 4. Transmission | Envoi du certificat à la Préfecture (DDT/DDTM). | Exploitant/Promoteur |
Mall & Market contrôle 6 points de conformité critiques :
En l’absence de certificat ou en cas de non-conformité avérée, l’article L.752-23 du Code de commerce prévoit des mesures coercitives :
Oui. Outre le certificat obligatoire avant ouverture, le Préfet peut demander à tout moment un contrôle pour vérifier le respect de l’AEC. Si l’équipement n’est pas conforme, il peut exiger la remise en état des lieux. Faire appel à Mall & Market garantit une expertise neutre et inattaquable face aux contrôles préfectoraux (RCP).
Faire appel au cabinet d’étude d’urbanisme Mall & Market, c’est s’assurer d’un dossier « blindé » en cas de contrôle inopiné de la DDT(M).
Conformément au Décret 2019-563, Mall & Market respecte une étanchéité totale :
Oui. Nous réalisons des audits de conformité pour les Retail Commercial Properties (RCP) existants afin de préparer d’éventuelles extensions ou cessions. Un actif commercial dont la conformité Loi ELAN est certifiée possède une valeur vénale et juridique supérieure sur le marché de l’investissement.
Sécurisez vos actifs avec un audit de conformité Mall & Market.
